Kaufnebenkosten in Bergisch Gladbach: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler

Von Patrick Stark und Julian Hoffmann, Geschäftsführer der Stark & Hoffmann Immobilien GmbH · Stand 14. September 2026

Die vier großen Posten

Zusammengerechnet sind das mit Makler rund 11 bis 12 Prozent des Kaufpreises, ohne Makler rund 7,5 bis 8 Prozent.

Grunderwerbsteuer: 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen

Seit dem 1. Januar 2015 beträgt die Grunderwerbsteuer in NRW 6,5 Prozent – einer der höchsten Sätze bundesweit. Berechnet wird sie auf den notariell beurkundeten Kaufpreis. Maßgeblich ist, wo die Immobilie liegt, nicht wo der Käufer wohnt.

Das Finanzamt schickt nach dem Kauf einen Steuerbescheid; die Steuer wird einen Monat nach dessen Bekanntgabe fällig (§ 15 GrEStG). Nach der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die der Käufer nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird (§ 22 GrEStG).

• Keine Grunderwerbsteuer fällt an, wenn Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner untereinander kaufen oder Verwandte in gerader Linie – etwa Eltern und Kinder (§ 3 GrEStG).
• Bewegliches Inventar wie eine Einbauküche kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden. Dieser Teil des Preises unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer.

Notar

Ohne Notar gibt es keinen Immobilienkauf. Seine Gebühren legt das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) fest, gerechnet nach Tabelle B aus dem Kaufpreis: Die Beurkundung kostet eine 2,0-Gebühr, Vollzug und Betreuung je eine 0,5-Gebühr, bei einer Finanzierung kommt für die Grundschuld eine 1,0-Gebühr aus deren Betrag dazu. Mit Umsatzsteuer sind das meist 0,6 bis 1 Prozent des Kaufpreises. Details stehen in unserem Beitrag zu den Notarkosten.

Grundbuchamt

Das Grundbuchamt beim Amtsgericht berechnet eine 1,0-Gebühr für die Eintragung des neuen Eigentümers, eine 0,5-Gebühr für die Auflassungsvormerkung und – bei einer Finanzierung – eine 1,0-Gebühr für die Grundschuld. Zusammen sind das rund 0,3 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises.

Makler

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses zahlt ein privater Käufer höchstens so viel Provision wie der Verkäufer. Üblich sind insgesamt 7,14 Prozent, davon 3,57 Prozent je Seite. Manche Objekte werden auch provisionsfrei für Käufer angeboten.

Rechenbeispiel: 500.000 Euro Kaufpreis

Nebenkosten und Finanzierung

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis. Die Nebenkosten – im Beispiel rund 56.800 Euro – müssen deshalb in der Regel aus eigenem Geld kommen. Verlangt eine Bank 20 bis 30 Prozent Eigenkapital einschließlich der Nebenkosten, sind es bei rund 556.800 Euro Gesamtaufwand etwa 111.000 bis 167.000 Euro.

So lassen sich Nebenkosten senken

• Inventar wie Küche oder Einbauschränke im Kaufvertrag realistisch bepreisen und gesondert ausweisen.
• Nach provisionsfreien Angeboten fragen.
• Das Wohneigentumsprogramm der KfW (124) prüfen: Es kann beim Kauf auch Notar, Makler und Grunderwerbsteuer mitfinanzieren.
• Nicht auf günstigere Notare hoffen: Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt, abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (§ 125 GNotKG).

Grunderwerbsteuer in den anderen Ländern

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.