Wirtschaftsplan der WEG in Bergisch Gladbach: So entsteht das Hausgeld

Von Patrick Stark und Julian Hoffmann, Geschäftsführer der Stark & Hoffmann Immobilien GmbH · Stand 14. September 2026

Was der Wirtschaftsplan ist

Der Wirtschaftsplan ist die Kostenvorschau einer Wohnungseigentümergemeinschaft für ein Kalenderjahr. Der Verwalter stellt ihn auf, die Eigentümer beschließen auf seiner Grundlage die Vorschüsse, die jeder zahlt (§ 28 Abs. 1 WEG). Diese Vorschüsse sind das Hausgeld. Der Plan gliedert sich in drei Blöcke:

• Umlagefähige Kosten: Betriebskosten, die ein Vermieter an seine Mieter weitergeben kann – etwa Heizung, Wasser, Müll, Versicherungen, Hausreinigung und Gartenpflege.
• Nicht umlagefähige Kosten: zum Beispiel Verwaltervergütung, laufende Instandhaltung und Kontoführung. Sie trägt immer der Eigentümer.
• Zuführung zur Erhaltungsrücklage: Geld, das für größere Reparaturen und Sanierungen angespart wird; früher hieß sie Instandhaltungsrücklage.

Rechenbeispiel: eine Wohnung in einer kleinen Gemeinschaft

Das folgende Beispiel ist frei gewählt und vereinfacht. Die Gemeinschaft hat 12 Wohnungen, die betrachtete Wohnung einen Miteigentumsanteil von 850/10.000, also 8,5 Prozent.

Durch zwölf geteilt ergibt das ein monatliches Hausgeld von rund 436 Euro.

Drei Verteilerschlüssel nebeneinander

Dass eine Abrechnung schwer nachzuvollziehen ist, liegt oft an den unterschiedlichen Schlüsseln. Nach Miteigentumsanteil werden etwa Versicherung, Reinigung und Garten verteilt, nach Einheiten zum Beispiel Müll und Verwaltervergütung, und die Heizkosten nach dem gemessenen Verbrauch gemäß Heizkostenverordnung. Welche Schlüssel gelten, regeln Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse.

Besteht eine Gemeinschaft aus mehreren Häusern, werden Kosten, die nur ein Haus betreffen, oft nur innerhalb dieses Hauses verteilt. Der Anteil einer Wohnung an solchen Kosten kann dann deutlich über ihrem Miteigentumsanteil an der ganzen Gemeinschaft liegen.

Plan und Jahresabrechnung

Der Wirtschaftsplan ist eine Prognose. Nach Ablauf des Jahres stellt der Verwalter die Jahresabrechnung auf, und die Eigentümer beschließen, ob Nachschüsse fällig werden oder die Vorschüsse angepasst werden (§ 28 Abs. 2 WEG). Die Differenz zwischen gezahlten Vorschüssen und tatsächlichen Kosten nennt man Abrechnungsspitze – sie kann ein Guthaben oder eine Nachzahlung sein.

Worauf Sie beim Wohnungskauf achten sollten

• Rücklagenstand: Der Wirtschaftsplan zeigt nur die jährliche Zuführung. Wie viel tatsächlich angespart ist, steht im Vermögensbericht des Verwalters (§ 28 Abs. 4 WEG). Steht eine Dach- oder Fassadensanierung an, reicht eine kleine Rücklage nicht.
• Echte Belastung bei Vermietung: Im Beispiel bleiben von 5.237,90 Euro rund 1.910 Euro im Jahr beim Eigentümer – nicht umlagefähige Kosten plus Rücklage.
• Sonderumlagen: Beschlüsse über größere Maßnahmen stehen nicht im Wirtschaftsplan, sondern in den Protokollen und der Beschlusssammlung.
• Hausgeldrückstände: Zahlen einzelne Eigentümer nicht, fehlt das Geld der Gemeinschaft.
• Verteilerschlüssel: Prüfen Sie, ob Ihre Wohnung an einzelnen Kosten stärker beteiligt ist, als der Miteigentumsanteil vermuten lässt.

Beim Verkauf gehören Wirtschaftsplan, die letzten Jahresabrechnungen und die Beschlusssammlung in die Unterlagen – die Bank des Käufers verlangt sie für die Finanzierung.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.