Von Patrick Stark und Julian Hoffmann, Geschäftsführer der Stark & Hoffmann Immobilien GmbH · Stand 13. September 2026
Was die Denkmal-AfA ist
Die Denkmal-AfA ist eine erhöhte Abschreibung für Sanierungs- und Modernisierungskosten an Baudenkmalen. Eine vergleichbare Förderung gibt es für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten. Absetzbar sind die Kosten der Baumaßnahmen, nicht der Kaufpreis der Immobilie selbst.
Die Sätze im Überblick
| Vermieter (§ 7i EStG) | Selbstnutzer (§ 10f EStG) | |
|---|---|---|
| Jahre 1 bis 8 | je bis zu 9 % | je bis zu 9 % |
| Jahre 9 und 10 | je bis zu 7 % | je bis zu 9 % |
| Jahre 11 und 12 | je bis zu 7 % | – |
| insgesamt | bis zu 100 % in 12 Jahren | bis zu 90 % in 10 Jahren |
Vermieter setzen die Beträge als Abschreibung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung an. Selbstnutzer ziehen sie wie Sonderausgaben ab.
Ein Rechenbeispiel
Angenommen, die Sanierung eines vermieteten Denkmals kostet 200.000 Euro. Acht Jahre lang lassen sich je 18.000 Euro absetzen, danach vier Jahre lang je 14.000 Euro – zusammen die vollen 200.000 Euro. Bewohnen Sie das Denkmal selbst, sind es zehn Jahre lang je 18.000 Euro, insgesamt also 180.000 Euro. Wie viel Steuer das spart, hängt vom persönlichen Steuersatz ab: Je höher er ist, desto größer die Wirkung.
Voraussetzungen
- Das Gebäude ist nach Landesrecht ein Baudenkmal oder liegt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet.
- Die Maßnahmen sind zur Erhaltung des Denkmals oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich.
- Sie werden in Abstimmung mit der zuständigen Denkmalbehörde durchgeführt – also vor Beginn abstimmen, nicht erst danach.
- Die Behörde bescheinigt die Voraussetzungen und die Erforderlichkeit der Kosten; ohne diese Bescheinigung gibt es keine erhöhte Abschreibung.
- Soweit öffentliche Zuschüsse die Kosten decken, entfällt die Förderung für diesen Teil.
Kauf vom Bauträger
Wird ein Denkmal erst nach Abschluss des Kaufvertrags saniert, lassen sich auch die Anteile des Kaufpreises begünstigt abschreiben, die auf diese Baumaßnahmen entfallen (§ 7i Abs. 1 Satz 5 EStG). Für den Altbau- und Grundstücksanteil gilt das nicht.
Für wen sich das lohnt
Den größten Vorteil haben Käufer mit hoher Steuerlast, weil die Sanierungskosten ihr zu versteuerndes Einkommen über Jahre deutlich senken. Lassen Sie die Rechnung vor dem Kauf mit Ihrer Steuerberatung durchgehen.
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Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.