Von Patrick Stark und Julian Hoffmann, Geschäftsführer der Stark & Hoffmann Immobilien GmbH · Stand 13. September 2026
Lineare AfA: der Normalfall
Vermieter setzen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes gleichmäßig über die Jahre ab. Abschreiben lässt sich nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden. Der Satz richtet sich nach dem Jahr der Fertigstellung (§ 7 Abs. 4 EStG):
| Gebäude (Privatvermögen) | jährliche AfA | Zeitraum |
|---|---|---|
| fertiggestellt vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
| fertiggestellt 1925 bis 2022 | 2 % | 50 Jahre |
| fertiggestellt ab 2023 | 3 % | rund 33 Jahre |
Für Gebäude im Betriebsvermögen, die nicht Wohnzwecken dienen und deren Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt wurde, gelten ebenfalls 3 Prozent pro Jahr.
Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen
Nach § 7b EStG können Bauherren und Käufer neuer Mietwohnungen zusätzlich zur linearen AfA vier Jahre lang je 5 Prozent absetzen. Voraussetzung ist unter anderem, dass die Baukosten bestimmte Obergrenzen nicht überschreiten und die Wohnung mindestens zehn Jahre vermietet wird.
Denkmale und Sanierungsgebiete
Für Sanierungskosten an Baudenkmalen und an Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten gelten erhöhte Sätze: Vermieter setzen acht Jahre lang je bis zu 9 Prozent und vier Jahre lang je bis zu 7 Prozent ab (§§ 7i, 7h EStG), Selbstnutzer zehn Jahre lang je bis zu 9 Prozent (§ 10f EStG). Einzelheiten stehen in unserem Beitrag zur Denkmal-AfA.
Außergewöhnliche Abnutzung
Wird ein Gebäude nachweislich außergewöhnlich technisch oder wirtschaftlich abgenutzt, etwa durch einen Schaden, kann zusätzlich eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung angesetzt werden.
Kürzere Restnutzungsdauer – höhere AfA
Die festen Sätze unterstellen eine Nutzungsdauer von 40, 50 oder 33 Jahren. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer – etwa wegen des Zustands der Bausubstanz oder der Haustechnik –, erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine entsprechend höhere Abschreibung. Der Bundesfinanzhof hat dafür den Weg über ein Gutachten eröffnet (Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19) und später jede im Einzelfall geeignete Methode anerkannt, auch die Ermittlung nach der ImmoWertV (Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23).
Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das Gutachten öffentlich bestellter oder zertifizierter Sachverständiger verlangte, ist zum 1. Dezember 2025 aufgehoben worden. Die Nachweislast bleibt aber beim Steuerpflichtigen – ein qualifizierter Sachverständiger ist deshalb weiterhin der sichere Weg.
Rechenbeispiel
- Gebäudeanteil 500.000 Euro, Satz 2 Prozent: 10.000 Euro AfA im Jahr.
- Restnutzungsdauer laut Gutachten 35 Jahre: rund 14.286 Euro AfA im Jahr.
- Bei einem Steuersatz von 42 Prozent spart das rund 1.800 Euro Steuern jährlich.
- Bei 20 Jahren Restnutzungsdauer wären es rund 6.300 Euro im Jahr.
Wann sich ein Gutachten lohnt
Vor allem bei älteren Häusern, bei Sanierungsbedarf und bei hohen Kaufpreisen. Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser kostet ein Restnutzungsdauer-Gutachten üblicherweise etwa 900 bis 1.800 Euro, für Mehrfamilienhäuser mehr. Bei vermieteten Objekten sind die Kosten in der Regel als Werbungskosten absetzbar.
Die Sätze auf einen Blick
- Wohngebäude: 2,5, 2 oder 3 Prozent linear, je nach Fertigstellung
- Betriebsgebäude ohne Wohnzwecke: 3 Prozent
- neue Mietwohnungen: zusätzlich 5 Prozent für vier Jahre (§ 7b EStG)
- Denkmal und Sanierungsgebiet: 9 und 7 Prozent bei Vermietung, 9 Prozent bei Eigennutzung
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Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.