Von Patrick Stark und Julian Hoffmann, Geschäftsführer der Stark & Hoffmann Immobilien GmbH · Stand 14. September 2026
Was der Erbbauzins ist
Der Erbbauzins ist das regelmäßige Entgelt, das der Erbbauberechtigte – also der Eigentümer des Gebäudes – dem Eigentümer des Grundstücks zahlt. Er ist die Gegenleistung dafür, auf fremdem Boden ein Haus haben und nutzen zu dürfen, und fällt über die gesamte im Vertrag vereinbarte Laufzeit an.
Geregelt ist er im Erbbaurechtsvertrag; rechtlich gelten für ihn die Vorschriften über Reallasten (§ 9 ErbbauRG). Enthält der Vertrag eine Wertsicherungsklausel, bleibt der Erbbauzins nicht auf dem Stand des Vertragsschlusses.
Was in Bergisch Gladbach tatsächlich gezahlt wird
Eine übliche Quote schreibt kein Gesetz vor. Der Gutachterausschuss der Stadt hat für Erbbaugrundstücke, die zwischen 2020 und 2024 verkauft wurden, den effektiven Erbbauzins ermittelt – also den im Verkaufsjahr gezahlten Betrag im Verhältnis zum Bodenwert:
| Vertragsabschluss | Verkäufe | effektiver Erbbauzins im Mittel | von – bis |
|---|---|---|---|
| 1950 bis 1965 | 24 | 0,51 % | 0,05 – 1,28 % |
| 1966 bis 1975 | 29 | 0,45 % | 0,12 – 1,09 % |
| 1976 bis 1985 | 3 | 0,38 % | 0,22 – 0,53 % |
| 1986 bis 1995 | 2 | 1,63 % (nur zwei Fälle) | 1,28 – 1,98 % |
| 1996 bis 2023 | 5 | 1,52 % | 1,08 – 2,18 % |
Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Bergisch Gladbach 2026, Kap. 7.1.1. Rechenbeispiel: Bei 400.000 Euro Bodenwert ergeben 1,52 Prozent rund 6.080 Euro im Jahr, gut 500 Euro im Monat; ein alter Vertrag mit 0,5 Prozent läge bei 2.000 Euro im Jahr.
Der niedrige Kaufpreis täuscht
Erbpacht-Immobilien stehen in den Portalen oft deutlich günstiger als vergleichbare Häuser in derselben Gegend. Das Grundstück wird aber nicht mitgekauft. Hinzu kommen der laufende Erbbauzins und die begrenzte Restlaufzeit. Wie stark der Abschlag ausfällt, erklären wir im Beitrag zur Erbpacht.
Wie sich der Erbbauzins mit der Zeit erhöht
Ein Vertrag kann den Erbbauzins über eine Wertsicherungsklausel an den Verbraucherpreisindex koppeln. Ein Rechenbeispiel mit 3 Prozent Anstieg pro Jahr: Aus 800 Euro im Monat werden nach 20 Jahren gut 1.440 Euro.
Für Wohngebäude setzt § 9a ErbbauRG Grenzen: Eine Erhöhung darf in der Regel nicht über die Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse seit Vertragsschluss hinausgehen und frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss oder nach der letzten Erhöhung verlangt werden.
Diese Fragen sollte der Vertrag beantworten
Lassen Sie den Erbbaurechtsvertrag vor dem Kauf prüfen, am besten von einem Notar oder einer Fachanwältin für Immobilienrecht. Wichtig sind vor allem:
- Wie oft und nach welcher Formel wird der Erbbauzins angepasst?
- Ist eine Obergrenze für Erhöhungen vereinbart?
- Was geschieht am Ende der Laufzeit – Verlängerung oder Erlöschen, und mit welcher Entschädigung?
- Hat der Grundstückseigentümer ein Vorkaufsrecht, oder muss er einem Verkauf zustimmen?
Wer Erbbaurechte vergibt
- Kirchen und Kirchengemeinden
- Städte und Gemeinden
- Stiftungen
- seltener private Grundstückseigentümer
Häufige Fragen
Kann ich den Erbbauzins von der Steuer absetzen?
Bei einer vermieteten Immobilie zählt der Erbbauzins zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Wer selbst im Haus wohnt, kann ihn steuerlich nicht geltend machen.
Lässt sich der Erbbauzins verhandeln?
Wer eine bestehende Erbpacht-Immobilie kauft, tritt in den laufenden Vertrag ein; der Erbbauzins steht dann fest. Spielraum gibt es nur, wenn ein Erbbaurechtsvertrag neu mit dem Grundstückseigentümer abgeschlossen wird.
Was passiert, wenn der Erbbauzins nicht gezahlt wird?
Ist ein Heimfallrecht vereinbart, kann der Grundstückseigentümer das Erbbaurecht zurückverlangen – wegen Zahlungsverzugs allerdings erst, wenn mindestens zwei Jahresbeträge offen sind (§ 9 Abs. 4 ErbbauRG). Für das Erbbaurecht ist dann grundsätzlich eine angemessene Vergütung zu zahlen (§ 32 ErbbauRG).
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Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.