Von Patrick Stark und Julian Hoffmann, Geschäftsführer der Stark & Hoffmann Immobilien GmbH · Stand 13. September 2026
Was der Erbbauzins ist
Der Erbbauzins ist das regelmäßige Entgelt, das der Erbbauberechtigte – also der Eigentümer des Gebäudes – dem Eigentümer des Grundstücks zahlt. Er ist die Gegenleistung dafür, auf fremdem Boden ein Haus haben und nutzen zu dürfen, und fällt über die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts an, die sich meist über viele Jahrzehnte erstreckt.
Geregelt ist er im Erbbaurechtsvertrag. Fast immer enthält dieser eine Klausel, die den Betrag an die Inflation bindet – der Erbbauzins bleibt also selten auf dem Stand des Vertragsschlusses.
Mit welchen Beträgen Sie rechnen müssen
Marktüblich sind 3 bis 5 Prozent des Grundstückswerts pro Jahr. Bei einem Grundstück im Wert von 300.000 Euro ergibt das 9.000 bis 15.000 Euro jährlich, umgerechnet 750 bis 1.250 Euro im Monat.
| Grundstückswert | 3 % pro Jahr | 5 % pro Jahr | pro Monat bei 3 % |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 4.500 € | 7.500 € | 375 € |
| 300.000 € | 9.000 € | 15.000 € | 750 € |
| 500.000 € | 15.000 € | 25.000 € | 1.250 € |
| 800.000 € | 24.000 € | 40.000 € | 2.000 € |
Weil der Bodenwert die Grundlage ist, wiegt der Erbbauzins in Lagen mit hohen Bodenpreisen besonders schwer – dort wird er zu einer erheblichen Dauerbelastung.
Der niedrige Kaufpreis täuscht
Erbpacht-Immobilien stehen in den Portalen oft deutlich günstiger als vergleichbare Häuser in derselben Gegend. Der Preis bildet aber nur das Gebäude ab, nicht den Boden. Hinzu kommen der laufende Erbbauzins und die begrenzte Restlaufzeit. Wie stark die Restlaufzeit den Wert drückt, erklären wir im Beitrag zur Erbpacht.
Wie sich der Erbbauzins mit der Zeit erhöht
Die meisten Verträge koppeln den Erbbauzins über eine Wertsicherungsklausel an den Verbraucherpreisindex. Ein Rechenbeispiel mit 3 Prozent Inflation pro Jahr: Aus 800 Euro im Monat werden nach 20 Jahren gut 1.440 Euro.
Für Wohngebäude setzt § 9a ErbbauRG Grenzen: Eine Erhöhung darf in der Regel nicht über die Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse seit Vertragsschluss hinausgehen und frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss oder nach der letzten Erhöhung verlangt werden.
Diese Fragen sollte der Vertrag beantworten
Lassen Sie den Erbbaurechtsvertrag vor dem Kauf prüfen, am besten von einem Notar oder einer Fachanwältin für Immobilienrecht. Wichtig sind vor allem:
- Wie oft und nach welcher Formel wird der Erbbauzins angepasst?
- Ist eine Obergrenze für Erhöhungen vereinbart?
- Was geschieht am Ende der Laufzeit – Verlängerung oder Erlöschen, und mit welcher Entschädigung?
- Hat der Grundstückseigentümer ein Vorkaufsrecht, oder muss er einem Verkauf zustimmen?
Wer Erbbaurechte vergibt
- Kirchengemeinden der evangelischen und katholischen Kirche, historisch große Grundbesitzer
- Städte und Gemeinden, vor allem bei geförderten Wohnprojekten
- Stiftungen
- private Großgrundbesitzer
Häufige Fragen
Kann ich den Erbbauzins von der Steuer absetzen?
Bei einer vermieteten Immobilie zählt der Erbbauzins zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Wer selbst im Haus wohnt, kann ihn steuerlich nicht geltend machen.
Lässt sich der Erbbauzins verhandeln?
Wer eine bestehende Erbpacht-Immobilie kauft, tritt in den laufenden Vertrag ein; der Erbbauzins steht dann fest. Spielraum gibt es nur, wenn ein Erbbaurechtsvertrag neu mit dem Grundstückseigentümer abgeschlossen wird.
Was passiert, wenn der Erbbauzins nicht gezahlt wird?
Ist ein Heimfallrecht vereinbart, kann der Grundstückseigentümer das Erbbaurecht zurückverlangen – wegen Zahlungsverzugs allerdings erst, wenn mindestens zwei Jahresbeträge offen sind (§ 9 Abs. 4 ErbbauRG). In der Regel wird vorher nach einer Lösung gesucht.
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Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.