Erbpacht in Bergisch Gladbach: Erbbauzins, Laufzeit und Wert

Von Patrick Stark und Julian Hoffmann, Geschäftsführer der Stark & Hoffmann Immobilien GmbH · Stand 14. September 2026

Erbpacht und Erbbaurecht – ist das dasselbe?

Im Alltag sagt man Erbpacht, im Gesetz heißt es Erbbaurecht. Gemeint ist das Recht, auf einem Grundstück, das jemand anderem gehört, ein Gebäude zu haben und zu nutzen. Dafür zahlt der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer regelmäßig einen Erbbauzins. Als Grundstückseigentümer treten meist Kirchen, Städte und Gemeinden oder Stiftungen auf, seltener Unternehmen.

Mit einem Mietvertrag hat das wenig zu tun. Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht mit eigenem Grundbuchblatt, dem Erbbaugrundbuch. Es lässt sich verkaufen, vererben und mit einer Grundschuld belasten.

Warum Erbpacht-Häuser günstiger angeboten werden

Auf den Immobilienportalen fallen immer wieder Häuser und Wohnungen auf, die deutlich unter vergleichbaren Angeboten liegen. Häufig steckt ein Erbbaurecht dahinter: Gekauft wird nur das Gebäude, das Grundstück bleibt beim Eigentümer, und der Käufer übernimmt Erbbauzins und Restlaufzeit.

Ein Schnäppchen ist das nicht. Der Abschlag gleicht den fehlenden Boden und das Risiko der auslaufenden Laufzeit aus – und fällt umso größer aus, je weniger Jahre der Vertrag noch läuft.

Wie groß der Abschlag in Bergisch Gladbach ist

Eine verlässliche Faustregel je Restlaufzeitjahr gibt es nicht. Belastbare Zahlen liefert der Gutachterausschuss der Stadt Bergisch Gladbach für Eigentumswohnungen im Erbbaurecht: Je höher der jährliche Erbbauzins pro Quadratmeter Wohnfläche, desto weiter lagen die Kaufpreise unter denen vergleichbarer Wohnungen mit eigenem Anteil am Grundstück.

Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Bergisch Gladbach 2026, Kap. 7.2. Für Häuser im Erbbaurecht nennt der Bericht nur Marktanpassungsfaktoren aus wenigen Verkäufen, die ausdrücklich als grobe Orientierung gelten (Kap. 7.1).

Was der Erbbauzins kostet

Eine gesetzlich festgelegte Höhe gibt es nicht; der Erbbauzins steht im Vertrag, gegebenenfalls mit einer Wertsicherungsklausel. Wie niedrig tatsächlich gezahlte Sätze oft sind, zeigt der Grundstücksmarktbericht 2026 der Stadt: Verträge, die zwischen 1950 und 1985 geschlossen wurden, kamen beim Verkauf der Erbbaugrundstücke in den Jahren 2020 bis 2024 im Schnitt auf 0,38 bis 0,51 Prozent des Bodenwerts, jüngere Verträge ab 1996 auf 1,52 Prozent. Ein Beispiel: 300.000 Euro Bodenwert und 1,5 Prozent ergeben 4.500 Euro im Jahr, also 375 Euro im Monat – dauerhaft, während ein gekauftes Grundstück einmal bezahlt ist.

Für Wohngebäude zieht das Gesetz eine Grenze: Nach § 9a ErbbauRG darf eine Erhöhung in der Regel nicht über die Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse seit Vertragsschluss hinausgehen, und verlangt werden kann sie frühestens alle drei Jahre.

Laufzeit: Was am Ende passiert

Wie lange ein Erbbaurecht läuft, legt der Vertrag fest. Endet es, gibt es zwei Wege:

• Verlängerung: Die Beteiligten können sich auf einen neuen Zeitraum einigen. Der Grundstückseigentümer kann die Entschädigung auch vermeiden, indem er das Erbbaurecht für die voraussichtliche Standdauer des Hauses verlängert – wer das ablehnt, verliert den Entschädigungsanspruch (§ 27 Abs. 3 ErbbauRG).
• Erlöschen: Das Gebäude geht an den Grundstückseigentümer über. Grundsätzlich schuldet er dafür eine Entschädigung; der Vertrag kann ihre Höhe regeln oder sie ganz ausschließen (§ 27 ErbbauRG). Mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts sind nur vorgeschrieben, wenn das Erbbaurecht dem Wohnbedürfnis minderbemittelter Bevölkerungskreise dient.

Davon zu unterscheiden ist der Heimfall: Wurde er vereinbart, muss der Erbbauberechtigte das Recht unter bestimmten Voraussetzungen vorzeitig auf den Grundstückseigentümer übertragen (§ 2 Nr. 4 ErbbauRG), etwa bei Vertragsverstößen. Wegen Zahlungsverzugs ist das erst möglich, wenn mindestens zwei Jahresbeträge offen sind (§ 9 Abs. 4 ErbbauRG).

Für Käufer ist das Vertragsende das zentrale Risiko. Wer heute mit 60 Jahren Restlaufzeit kauft und nach 20 Jahren wieder verkaufen will, bietet dann nur noch 40 Jahre an – und erzielt entsprechend weniger.

Wer Erbbaurechte vergibt

• Kirchen, vor allem die evangelischen und katholischen Landeskirchen
• Städte und Gemeinden
• Stiftungen und gemeinnützige Organisationen
• seltener private Eigentümer

Kaufen, verkaufen, finanzieren

Ein Erbbaurecht wechselt den Besitzer wie ein Grundstück: mit notariellem Vertrag und Eintragung im Grundbuch. Der Vertrag kann dem Grundstückseigentümer Mitsprache sichern, etwa ein Vorkaufsrecht oder seine Zustimmung zu Verkauf und Belastung (§ 5 ErbbauRG).

Heikel ist die Finanzierung. Für Darlehen, die eine Bank über Pfandbriefe refinanziert, gilt: Die planmäßige Tilgung muss spätestens zehn Jahre vor dem Ende des Erbbaurechts abgeschlossen sein (§ 13 Abs. 2 PfandBG). Bei kurzer Restlaufzeit bleibt deshalb nur ein kurzes Darlehen mit hoher Rate.

Lohnt sich Erbpacht als Kapitalanlage?

Nur, wenn der Kaufpreis den fehlenden Boden und den laufenden Erbbauzins wirklich vollständig abbildet. In der Praxis ist das selten: Verkäufer setzen den Wert oft zu hoch an, Käufer unterschätzen die Kosten über die Jahre. Ohne sorgfältige Rechnung sollte niemand kaufen.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.