Von Patrick Stark und Julian Hoffmann, Geschäftsführer der Stark & Hoffmann Immobilien GmbH · Stand 14. September 2026
Stand der Dinge
Bundestag und Bundesrat haben das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) am 10. Juli 2026 beschlossen. Verkündet wurde es im Bundesgesetzblatt Nr. 226 vom 28. Juli 2026; die ersten Regelungen gelten seit dem 29. Juli 2026, weitere treten später in Kraft. Das bisherige Gebäudeenergiegesetz, bekannt als Heizungsgesetz, geht darin auf.
Die wichtigsten Änderungen
| Thema | bis Juli 2026 (GEG 2024) | jetzt (GModG) |
|---|---|---|
| 65 % erneuerbare Energien | Pflicht für neue Heizungen, im Bestand erst nach Fristen der Wärmeplanung | entfällt |
| neue Gas- und Ölheizungen | bis zu diesen Fristen erlaubt, mit Beratungspflicht und Bioanteil ab 2029 | wieder zulässig, im Bestand mit Bio-Treppe ab 2029 |
| Wahl der Technik | nach Ablauf der Fristen nur Lösungen mit 65 % erneuerbarer Wärme | technologieoffen |
| alte Heizkessel | Betriebsverbot nach 30 Jahren (mit Ausnahmen), fossile Brennstoffe längstens bis Ende 2044 | beides gestrichen |
| Förderung | BEG-Zuschüsse | BEG wird fortgesetzt, neue Bedingungen seit 21. Juli 2026 |
Die Bio-Treppe
Anstelle der 65-Prozent-Regel gilt für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, eine Stufenregel: Ein wachsender Teil der Wärme muss aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff erzeugt werden (§ 43 GModG).
| ab | Mindestanteil der Wärme aus Biobrennstoffen oder Wasserstoff |
|---|---|
| 1. Januar 2029 | 10 % |
| 1. Januar 2030 | 15 % |
| 1. Januar 2035 | 30 % |
| 1. Januar 2040 | 60 % |
Was sich für bestehende Heizungen ändert
Funktionierende Heizungen dürfen weiterlaufen. Gestrichen wurden die §§ 71 bis 73 GEG und mit ihnen die bisherigen Anforderungen an neue Heizungsanlagen sowie das Betriebsverbot für alte Heizkessel. Damit entfällt auch die frühere Vorgabe, Heizkessel nach 30 Jahren auszutauschen. Die Pflicht, beim Verkauf oder bei der Vermietung einen Energieausweis vorzulegen, bleibt bestehen.
Ein festes Enddatum für Öl und Gas steht nicht mehr im Gesetz. Stattdessen kündigt § 42a GModG eine Grüngas- und Grünheizölquote an: Ein Gesetz, das die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 vorlegen soll, wird die Anbieter verpflichten, Brennstoffe für Gebäudeheizungen ab 2045 vollständig klimaneutral zu liefern.
Was das für Eigentümer, Verkäufer und Käufer heißt
- Eigentümer müssen beim Heizungstausch keine 65 Prozent erneuerbare Wärme mehr erreichen und können ihre Investition freier planen.
- Verkäufer eines Hauses mit älterer Gas- oder Ölheizung stehen weniger unter Sanierungsdruck – das kann die Preisverhandlung entlasten.
- Käufer sollten Alter und Zustand der Heizung trotzdem genau prüfen. Wer eine Gas- oder Ölheizung neu einbaut, muss die steigenden Pflichtanteile an Biobrennstoffen oder Wasserstoff in die Kostenplanung einbeziehen.
Der Zustand der Heizung und die energetische Ausstattung fließen in jede fundierte Immobilienbewertung ein.
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Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.