Von Patrick Stark und Julian Hoffmann, Geschäftsführer der Stark & Hoffmann Immobilien GmbH · Stand 14. September 2026
Stand der Dinge
Bundestag und Bundesrat haben das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) am 10. Juli 2026 beschlossen. Verkündet wurde es im Bundesgesetzblatt Nr. 226 vom 28. Juli 2026; die ersten Regelungen gelten seit dem 29. Juli 2026, weitere treten später in Kraft. Das bisherige Gebäudeenergiegesetz, bekannt als Heizungsgesetz, geht darin auf.
Die wichtigsten Änderungen
| Thema | bis Juli 2026 (GEG 2024) | jetzt (GModG) |
|---|---|---|
| 65 % erneuerbare Energien | Pflicht für neue Heizungen | entfällt |
| neue Gas- und Ölheizungen | nur eingeschränkt möglich | wieder zulässig, mit Beimischpflicht ab 2029 |
| Wahl der Technik | faktisch Vorrang der Wärmepumpe | technologieoffen |
| alte Heizkessel | Betriebsverbot nach 30 Jahren | Verbot gestrichen |
| Förderung | BEG-Zuschüsse | BEG wird fortgesetzt, neue Bedingungen seit 21. Juli 2026 |
Die Bio-Treppe
Anstelle der 65-Prozent-Regel müssen neue Gas- und Ölheizungen ab 2029 schrittweise einen steigenden Anteil klimaneutraler oder biogener Brennstoffe nutzen:
| ab | Mindestanteil klimaneutraler bzw. biogener Brennstoffe |
|---|---|
| 1. Januar 2029 | 10 % |
| 1. Januar 2030 | 15 % |
| 1. Januar 2035 | 30 % |
| 1. Januar 2040 | 60 % |
Was sich für bestehende Heizungen ändert
Funktionierende Heizungen dürfen weiterlaufen. Gestrichen wurden unter anderem die bisherigen Anforderungen an neue Heizungsanlagen und das Betriebsverbot für alte Heizkessel (§§ 71 sowie 71b bis 72 GEG). Damit entfällt auch die frühere Vorgabe, Heizkessel nach 30 Jahren auszutauschen. Die Pflicht, beim Verkauf oder bei der Vermietung einen Energieausweis vorzulegen, bleibt bestehen.
Was das für Eigentümer, Verkäufer und Käufer heißt
- Eigentümer müssen beim Heizungstausch nicht mehr auf eine Wärmepumpe umsteigen und können ihre Investition freier planen.
- Verkäufer eines Hauses mit älterer Gas- oder Ölheizung stehen weniger unter Sanierungsdruck – das kann die Preisverhandlung entlasten.
- Käufer sollten Alter und Zustand der Heizung trotzdem genau prüfen. Wer neu mit Gas oder Öl heizt, muss die steigenden Pflichtanteile klimaneutraler Brennstoffe in die Kostenplanung einbeziehen.
Der Zustand der Heizung und die energetische Ausstattung fließen in jede fundierte Immobilienbewertung ein.
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Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.