Nießbrauch und Wohnrecht in Bergisch Gladbach: Wert, Verkauf und Steuern

Von Patrick Stark und Julian Hoffmann, Geschäftsführer der Stark & Hoffmann Immobilien GmbH · Stand 13. September 2026

Nießbrauch: Nutzen und Erträge behalten

Mit dem Nießbrauch nach § 1030 BGB darf der Berechtigte eine Immobilie umfassend nutzen und sämtliche Erträge daraus ziehen – er kann selbst darin wohnen oder sie vermieten und die Miete behalten. Der Nießbrauch wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Damit wirkt er gegenüber jedem Eigentümer, auch nach einem Verkauf.

Ein häufiger Fall: Eltern übertragen ihr Haus auf die Kinder und behalten sich den Nießbrauch auf Lebenszeit vor. Das Eigentum liegt dann bei den Kindern, die Nutzung weiterhin bei den Eltern.

Wohnrecht: nur selbst bewohnen

Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB reicht weniger weit. Es erlaubt dem Berechtigten, die Räume selbst als Wohnung zu nutzen, nicht aber, sie zu vermieten oder anders wirtschaftlich zu verwerten. Auch das Wohnrecht steht im Grundbuch und überdauert einen Verkauf.

Die Unterschiede auf einen Blick

Wie stark die Rechte den Wert mindern

Beide Rechte senken den Verkehrswert deutlich: Der Käufer wird zwar Eigentümer, kann das Objekt aber weder beziehen noch vermieten, solange der Berechtigte lebt. Den Abschlag bestimmt der Kapitalwert des Rechts – der Jahreswert, meist die ortsübliche Jahreskaltmiete, multipliziert mit einem Vervielfältiger. Dieser richtet sich nach Alter und Geschlecht der berechtigten Person und stammt aus den Sterbetafeln, die das Bundesfinanzministerium veröffentlicht. Je jünger der Berechtigte, desto höher der Abschlag.

Eine vereinfachte Rechnung: Die Immobilie wäre unbelastet 600.000 Euro wert, die ortsübliche Jahreskaltmiete beträgt 18.000 Euro. Angenommen, der Vervielfältiger für die 70-jährige Berechtigte liegt bei 10, dann hat das Wohnrecht einen Kapitalwert von 180.000 Euro – der Verkehrswert sinkt rechnerisch auf rund 420.000 Euro. Tatsächlich erzielte Preise liegen oft noch darunter, weil viele Käufer die Ungewissheit scheuen.

Verkaufen trotz Nießbrauch oder Wohnrecht

Ein Verkauf ist möglich. Das eingetragene Recht geht aber auf den Käufer über, der es respektieren muss – er kann weder einziehen noch vermieten. Entsprechend klein ist der Kreis der Interessenten: vor allem Kapitalanleger mit langem Atem und Angehörige. Hinzu kommt, dass Banken solche Objekte nur zurückhaltend finanzieren.

Wann die Rechte enden

Mit dem Tod der berechtigten Person erlöschen Nießbrauch und Wohnrecht automatisch. Vorher enden sie nur, wenn der Berechtigte freiwillig verzichtet – mit notarieller Erklärung und Löschung im Grundbuch. Oft wird dafür eine Ablöse vereinbart: eine Einmalzahlung des Eigentümers gegen den Verzicht.

Nießbrauch bei Schenkung und Erbe

In der vorweggenommenen Erbfolge sind beide Rechte beliebt. Die Eltern verschenken die Immobilie zu Lebzeiten, behalten aber das Nutzungsrecht. Steuerlich hat das einen Vorteil: Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert den Wert der Schenkung und damit die Schenkungsteuer. Ein solches Modell gehört immer in die Hände von Steuerberatung und Notar.

Wer die Instandhaltung bezahlt

Dieser Punkt fehlt in Übergabeverträgen besonders oft und führt später zu Streit. Nach § 1041 BGB muss der Nießbraucher die Immobilie in ihrem wirtschaftlichen Bestand erhalten; Ausbesserungen und Erneuerungen trifft ihn nur, soweit sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören – etwa kleinere Reparaturen, Wartung und Schönheitsreparaturen. Außergewöhnliche Maßnahmen wie ein neues Dach oder eine neue Heizung bleiben Sache des Eigentümers.

Für die beschenkten Kinder heißt das womöglich: jahrzehntelang keine Einnahmen, aber die teuren Sanierungen. Weil die gesetzliche Aufteilung abgeändert werden kann, sollte der Notarvertrag ausdrücklich regeln, wer außergewöhnliche Kosten trägt.

Wer die Abschreibung nutzen darf

• Vorbehaltsnießbrauch – die Eltern übertragen und behalten den Nießbrauch: Der Nießbraucher erzielt weiter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und bleibt zur AfA berechtigt, weil er die Anschaffungs- oder Herstellungskosten selbst getragen hat.
• Zuwendungsnießbrauch – jemandem wird ein Nießbrauch unentgeltlich eingeräumt: Der Nießbraucher darf keine AfA geltend machen, weil die Kosten der Eigentümer getragen hat.
• Eigennutzung: Wohnt der Nießbraucher selbst in der Immobilie, gibt es keine Mieteinnahmen und damit auch keine AfA.

Nießbrauch, Wohnrecht und Erbpacht im Vergleich

• Nießbrauch: volles Nutzungsrecht einschließlich Vermietung, lebenslang oder befristet
• Wohnrecht: nur Eigennutzung, lebenslang oder befristet
• Erbpacht (Erbbaurecht): Recht, auf fremdem Boden ein Gebäude zu haben, befristet und gegen Erbbauzins

Checkliste für Käufer

• Grundbuchauszug anfordern: Ist ein Nießbrauch oder Wohnrecht eingetragen?
• Alter der berechtigten Person berücksichtigen – statistisch, nicht spekulativ.
• Kaufpreis mit dem unbelasteten Wert abzüglich des Kapitalwerts vergleichen.
• Finanzierung früh mit der Bank klären; viele Banken lehnen ab.
• Regelungen zur Instandhaltung im Vertrag genau lesen.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.