Von Patrick Stark und Julian Hoffmann, Geschäftsführer der Stark & Hoffmann Immobilien GmbH · Stand 14. September 2026
Der Bericht auf einen Blick
| Merkmal | Grundstücksmarktbericht 2026 |
|---|---|
| Herausgeber | Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bergisch Gladbach |
| Berichtszeitraum | 1. Januar bis 31. Dezember 2025 |
| Datenbasis | die beim Gutachterausschuss eingegangenen Kaufverträge |
| Ausgabe | die 35. Ausgabe |
| Bezug | kostenloser Download über BORIS.NRW; bei Bereitstellung durch die Geschäftsstelle 27 Euro je angefangene Arbeitsviertelstunde |
| Lizenz | Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0 |
Bergisch Gladbach hat einen eigenen Gutachterausschuss. Für die übrigen Städte und Gemeinden des Rheinisch-Bergischen Kreises ist der Gutachterausschuss des Kreises zuständig, der einen eigenen Bericht herausgibt.
Warum der Bericht mehr zeigt als ein Immobilienportal
Portale zeigen, was Verkäufer verlangen. Der Gutachterausschuss wertet dagegen die Kaufverträge aus, also das, was tatsächlich gezahlt wurde. Weil nahezu alle Kaufpreise einfließen, handelt es sich nicht um eine Stichprobe. Grundlage ist das Baugesetzbuch (§§ 192 ff. BauGB): Der Ausschuss ist ein unabhängiges Gremium, führt die Kaufpreissammlung, beschließt Boden- und Immobilienrichtwerte und erstattet auf Antrag Verkehrswertgutachten.
2025 in Zahlen
Laut Bericht hat die Dynamik auf dem Bergisch Gladbacher Grundstücksmarkt deutlich zugenommen. Registriert wurden 1.251 Kaufverträge, rund 28 Prozent mehr als im Vorjahr, mit einem Geldumsatz von 482 Millionen Euro – ein Plus von rund 34 Prozent. Der Flächenumsatz ging mit 70,5 Hektar leicht zurück.
- Ein- und Zweifamilienhäuser: 332 Verkäufe, 17,7 Prozent mehr als 2024; der Geldumsatz stieg um rund 31,3 Prozent.
- Renditeobjekte: 15,6 Prozent mehr Kauffälle, 22,9 Prozent mehr Geldumsatz.
- Wohnungseigentum: 40,5 Prozent mehr Kauffälle und 55,9 Prozent mehr Geldumsatz als im Vorjahr.
- Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser: etwas weniger Angebot, das Wertniveau im Stadtgebiet blieb unverändert.
Bodenwerte für Ein- und Zweifamilienhäuser nach Stadtteil
| Stadtteil (Gliederung des Berichts) | Bodenwertspanne je m² |
|---|---|
| Refrath | 790 bis 970 € |
| Bensberg | 570 bis 930 € |
| Paffrath / Nußbaum | 540 bis 720 € |
| Gladbach | 480 bis 720 € |
| Hand | 510 bis 660 € |
| Schildgen | 490 bis 660 € |
| Moitzfeld | 480 bis 630 € |
| Herkenrath | 430 bis 540 € |
| Herrenstrunden | 400 bis 490 € |
Eigentumswohnungen: Preise ziehen wieder an
Die Preisentwicklung am Wohnungsmarkt hat sich laut Gutachterausschuss umgekehrt: Erstverkaufte Wohnungen legten um 7 Prozent zu, Wohnungen in großen Wohnanlagen um 6 Prozent und wiederverkaufte Wohnungen in kleinen und mittleren Anlagen um 13 Prozent. Die Quadratmeterpreise lagen in diesen Spannen:
| Segment | Spanne je m² Wohnfläche |
|---|---|
| große Wohnanlagen | 1.000 bis 3.500 € |
| kleine und mittlere Wohnanlagen | 1.500 bis 6.000 € |
| erstverkaufte Wohnungen | 4.100 bis 8.500 € |
Wo 2025 gekauft wurde
| Stadtteil (Gliederung des Berichts) | Kaufverträge 2025 | Geldumsatz 2025 |
|---|---|---|
| Gladbach | 249 | 122,27 Mio. € |
| Refrath | 247 | 81,43 Mio. € |
| Bensberg | 204 | 87,74 Mio. € |
| Frankenforst | 86 | 42,66 Mio. € |
| Hebborn | 66 | 19,70 Mio. € |
| Hand | 63 | 18,90 Mio. € |
| Schildgen | 62 | 24,58 Mio. € |
| Katterbach | 59 | 19,41 Mio. € |
| Paffrath / Nußbaum | 56 | 20,87 Mio. € |
| Herkenrath | 45 | 12,04 Mio. € |
| Moitzfeld / Löhe | 38 | 12,66 Mio. € |
| Rommerscheid | 28 | 7,91 Mio. € |
| Gierath | 6 | 3,33 Mio. € |
| Herrenstrunden | 5 | 1,54 Mio. € |
| Sonstige | 37 | 7,22 Mio. € |
| Gesamt | 1.251 | 482,26 Mio. € |
Wer kauft? Bei Eigenheimen stammten 58 Prozent der Käufer aus Bergisch Gladbach selbst und 25 Prozent aus Köln; bei Eigentumswohnungen waren es 53 und 18 Prozent, bei Baugrundstücken 51 und 32 Prozent.
Bodenrichtwert, Immobilienrichtwert, Verkehrswert
| Begriff | bezieht sich auf | Einheit |
|---|---|---|
| Bodenrichtwert | den unbebauten Boden einer Richtwertzone | €/m² Grundstücksfläche |
| Immobilienrichtwert | ein genormtes bebautes Objekt einer Lage | €/m² Wohnfläche |
| Verkehrswert | die konkrete Immobilie (§ 194 BauGB) | Euro insgesamt |
Was der Bericht nicht leisten kann
- Er gibt den Markt in verallgemeinerter Form wieder; der Einzelfall kann davon deutlich abweichen, wie der Gutachterausschuss selbst betont.
- Er blickt zurück auf das abgeschlossene Vorjahr – Entwicklungen der letzten Monate stehen nicht darin.
- Spannen und Mittelwerte ersetzen keine Bewertung einer bestimmten Immobilie mit Baujahr, Zustand und Lage in der Straße.
Für Eigentümer heißt das: Der Bericht zeigt, dass in Bergisch Gladbach wieder deutlich mehr gekauft wird. Welchen Preis eine konkrete Immobilie erzielt, entscheidet sich aber an ihren Merkmalen – nicht am Durchschnitt der Stadt.
Häufige Fragen
Was kostet der Grundstücksmarktbericht Bergisch Gladbach?
Über BORIS.NRW ist der Download kostenlos. Stellt die Geschäftsstelle das Dokument oder ein gedrucktes Exemplar bereit, fallen 27 Euro je angefangene Arbeitsviertelstunde an.
Wo sitzt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses?
Im Rathaus Bensberg am Wilhelm-Wagener-Platz in 51429 Bergisch Gladbach.
Gilt der Bericht auch für Odenthal oder Kürten?
Nein. Er deckt nur das Stadtgebiet von Bergisch Gladbach ab. Für die übrigen Kommunen des Rheinisch-Bergischen Kreises gibt der Gutachterausschuss des Kreises einen eigenen Bericht heraus.
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Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.